מה שאתה צריך לדעת על משכנתאות שאינן מתאימות

תוֹכֶן

• מהי משכנתא שאינה כשירה?
• מדוע לחפש משכנתא שאינה כשירה?
• יתרונות וחסרונות
• מי מציע משכנתאות שאינן מתאימות?
• האם שיעורים ואגרות שאינם QM נבדלים?
• חקור אפשרויות אחרות
• בשורה התחתונה

הלוואות שאינן כשירות, או שאינן כשירות, המכונות גם הלוואות שאינן QM - מציעות צורה גמישה יותר של מימון משכנתא. הם מגיעים עם דרישות אשראי ופיננסים רופפים יותר, ובדרך כלל הם אופציות טובות עבור לווים עצמאיים, חלק ממשקיעי השכרת נכס להשכרה, ואחרים שאינם עומדים בסטנדרטים המחמירים של הלוואות משכנתא מסורתיות.

מהי משכנתא שאינה כשירה?

משכנתא שאינה QM היא כזו שלא עומדת בתקני ההלוואות שנקבעו בחוק דוד-פרנק. תקנות אלה הונפקו בשנת 2014 על מנת להבטיח שללווים יכולת להחזיר את הלוואותיהם ולמנוע חזרה על משבר המשכנתא בסאב-פריים שנראה במהלך המיתון הגדול.

הלוואות שאינן QM גם אינן זכאיות לרכישה על ידי פרדי מק או פאני מיי, והן אינן מגיעות בגיבוי ממשלתי (כמו למשל הלוואות FHA ו- VA). כתוצאה מכך, הם מהווים סיכון גדול יותר ובדרך כלל מגיעים עם ריביות גבוהות יותר.

"להלוואות QM יש נוסחה מוסדרת אליה חייבים ספקי המשכנתאות לדבוק, כך שאם לווה לא מסמן כל תיבה, הם לא יזכו למשכנתא קונבנציונלית או למשכנתא מבוטחת או מובטחת," ג'וזף ווטס, סגן בכיר. נשיא ההלוואות למגורים בבנק החיסכון בצפון אמריקה (NASB), אמר ל"מאזן "בדוא"ל. "לעומת זאת, מלווים שאינם QM ישקלו גורמים מעבר לרשימת הבדיקה הזו ויראו את הבקשה של הלווה מנקודת מבט הוליסטית יותר."

מדוע לחפש משכנתא שאינה כשירה?

משכנתאות שאינן מוסמכות הן הטובות ביותר עבור לווים שאינם יכולים לעמוד בדרישות הלוואות המשכנתא המסורתיות - כגון יחס חוב להכנסה (DTI) של 43% או מינימום מסוים של ציון אשראי. פרילנסרים וסוגים אחרים של עצמי לווים מועסקים משתמשים לעיתים קרובות גם בהלוואות אלה מכיוון שהם מאפשרים לאמת הכנסה בדרכים יצירתיות יותר, ולא רק באמצעות W-2 והחזרי מס.

הנה מי עשוי להרוויח משימוש בהלוואה שאינה QM:

• אנשי מקצוע עצמאיים, פרילנסרים ועובדי הופעות
• לווים בעלי אשראי נמוך
• לווים בעלי יחסי DTI גבוהים
• לווים בעלי הכנסה לא מסורתית, כולל אנשים החיים מתמורה להשקעה

לדברי דייוויד קוק, יועץ הלוואות אסטרטגי בחברת קונטסה קפיטל, הלוואות שאינן QM פופולריות במיוחד בקרב משקיעי נדל"ן. "המלווה יכול להלוות כספים על סמך שווי הנכס", אמר קוק באיזון בדוא"ל. "הלוואות מבוסס נכסים נפוצות מאוד בקרב משקיעי נדל"ן שמוכנים לשלם ריבית גבוהה יותר לרכישת נכס להשכרה." מלווים שאינם QM יכולים גם להציע הלוואות לריבית בלבד (אלה אינן מורשות במשכנתא מוסמכת), שהן גם בחירה פופולרית בקרב משקיעים.

יתרונות וחסרונות

היתרון העיקרי של הלוואות שאינן QM הוא בכך שהם פותחים את הדלת בפני לווים שאולי לא יהיו זכאים למשכנתא אחרת. כפי שאמר ווטס מ- NASB, "הם מספקים מימון משכנתא נחוץ למיליוני בעלי העסקים הקטנים ועסקים עצמאיים, כמו אמריקאים, חרוצים ועמודים, שעבדו קשה כדי להשיג הצלחה אך אינם יכולים להעפיל. למשכנתא קונבנציונאלית תואמת או מבוטחת ממשלתית או מובטחת. "

אלה עשויים לדרוש תיעוד רשמי פחות מאשר הלוואות אחרות. מלווים שאינם QM בדרך כלל לא ידרשו דברים כמו W-2, החזרי מס או מכתב אימות עבודה על משכנתאות אלה (אם כי מבחינה טכנית, הם ידרשו צורות נוספות של אימות הכנסה כדי "להשלים את התמונה הכספית של הלווה", וואטס. הסבירו.) יש להם גם תנאים גמישים יותר, כולל אפשרויות תשלום לבלון והלוואות ל -40 שנה, שאינן זמינות במשכנתאות המתאימות ביותר.

בצד החיסרון, הלוואות שאינן QM מגיעות עם שיעורי ריבית גבוהים יותר, ולעתים קרובות, הרבה עמלות יקרות מראש. הם גם לא זמינים באותה מידה, במיוחד לאור המגיפה COVID-19 לשנת 2020.

• ציוני אשראי נמוכים יותר מותרים

• מותרים DTI גבוהים יותר

• אפשר לעובדים שאינם שכירים ולעובדים לא שגרתיים אחרים לקנות או לממן מחדש בית

• תנאים גמישים, כולל אופציות לעניין בלבד

• מקבלים צורות נוספות של תיעוד

• ריביות גבוהות יותר

• לא זמין

• לעיתים קרובות מגיעים עם עלויות ועמלות גבוהות

מי מציע משכנתאות שאינן מתאימות?

לא כל המלווים מציעים משכנתאות שאינן מתאימות. יהיה עליך לבדוק עם בנקים מקומיים ואיגודי אשראי, כמו גם מלווים שונים למשכנתאות מקוונות, כדי למצוא תוכנית שאינה QM שאולי אתה זכאי לה. נכון לעכשיו, NASB, New American Funding ו- GuardHill Financial מציעות הלוואות אלה, בין היתר.

אך היזהר: המלווים משנים את מוצרי ההלוואות שלהם לעתים קרובות, ולדברי ווטס, רבים בחרו בהלוואות שאינן QM מאז המגפה COVID-19 התפשטה לארה"ב בתחילת 2020. הפתרון הטוב ביותר שלך עשוי להיות ליצור קשר עם מתווך משכנתא, שיש לו גישה לעשרות מלווים והוא יכול לקנות פתרונות שאינם QM בשמך.

האם שיעורים ואגרות שאינם QM נבדלים?

מכיוון שמשכנתאות שאינן QM אינן מוחזקות בסטנדרטים רגולטוריים רחבים יותר, למלווים יש מרחב פעולה רב באשר לעיבוד והגבהה עבור הלוואות אלו.

פחות רגולציה פירושה לעתים קרובות משכנתאות שאינן QM מגיעות עם שיעורים גבוהים יותר ועמלות ונקודות יקרות יותר מאשר אפשרויות הלוואות אחרות.

"שלא כמו במשכנתא מוסמכת, בה המלווה אינו יכול לגבות סכום מסוים עבור נקודות ועמלות, למלווה שאינו QM אין מגבלות על סכום שהוא גובה עבור מקור ההלוואה", אמר קוק. "הלוואות שאינן QM יקרות יותר להשגה ולשמירה לאורך חיי ההלוואה."

חקור אפשרויות אחרות

אם אתה שוקל שאיננו QM בגלל האשראי הנמוך שלך או יחס ה- DTI הגבוה שלך, יש לך אפשרויות אחרות. הלוואות FHA, למשל, מאפשרות ציוני אשראי נמוכים עד 500, בעוד שלהלוואות VA אין בכלל דרישת ציון אשראי (אם כי למלווים בודדים עשויים להיות מינימום משלהם).

אם אתה קונה בית באזור כפרי במדינה ונמצא מתחת לסף ההכנסה של המחוז שלך, אתה יכול גם להיות זכאי להלוואה של USDA. אף על פי שמינימום ציון האשראי הוא 640 בהלוואות אלה, הסוכנות תבחן גם את היסטוריית התשלומים שלך עבור שכר דירה, ביטוח, שירותים, אשראי בחנויות כלבו ואפילו טיפול בילדים כדי להעריך את האשראי שלך, במידת הצורך.

בשורה התחתונה

משכנתאות שאינן מתאימות יכולות להיות אופציה טובה עבור לווים עצמאיים, משקיעי נכסים או אחרים עם הכנסות לא מסורתיות או ציוני אשראי פחות מושלמים. ובכל זאת, הם לא נטולי חסרונות. לעתים קרובות הם מגיעים עם עלויות גבוהות מראש, כמו גם ריביות תלולות יותר - וזה אומר יותר בהוצאות ארוכות טווח לאורך זמן.

אם אתה שוקל שאיננו QM, דאג לקבל הצעות מחיר ממספר מלווים והשתמש בהערכות הלוואות כדי להשוות בין האפשרויות שלך. זה יכול לעזור לך להשיג את העסקה הטובה ביותר האפשרית על המשכנתא שלך.