בנקים הדורשים תרומת מוכר במכירה קצרה

תוֹכֶן

• מדוע הבנקים דורשים תרומת מוכר
• סוג תרומת המוכר שעשוי לקבל בנק למכירה קצרה

בקליפורניה, בניגוד לחוק שמוכר מכירה קצרה יתרום למוכר למכירה קצרה, אך לא כך במדינות אחרות. לפני שעבר החוק הזה, שרי גילתה בדרך הקשה כמה נמוך הבנק שלה ישתפל. גם היא וגם בעלה איבדו את מקום עבודתם. הם נאלצו לעבור 100 קילומטרים משם כדי שבעלה יוכל לעבוד בעבודה חדשה בתשלום מוזל בעודו מתגורר בדירה צפופה עם חדר שינה אחד.כשהיא מערסלת יולדת בזרועותיה שרי שרעה דמעות כששמעה את הדרישה הראשונית של הבנק שלה לפני מתן אישור מכירה קצרה.

הבנק אמר כי שרי נהנה מדירוג אשראי מצוין, עם FICOs בשנות ה -80 הגבוהות, וראה כי לשרי יש מסגרת אשראי בלתי נגועה. ל- VISA שלה הייתה מגבלת מקדמה במזומן של 10,000 דולר. הבנק ביקש משרי להקיש על כרטיס האשראי שלה ולתת לבנק 10,000 דולר אלה. אם שרי לא היה יכול להרשות לעצמו להחזיר את הויזה, לבנק לא היה אכפת. זה לא הוציא לה את ה- VISA.

במילים אחרות, המסר של הבנק היה כפול: שרי צריכה למחוק את דירוג האשראי שלה ולהונות שולל מוסד הלוואות. סיפור אמיתי. ייצגתי את אותו מוכר.

מדוע הבנקים דורשים תרומת מוכר

הבנקים כבר אוכלים את זה במכנסיים קצרים במכירה קצרה. בנק אולי העמיד הלוואה בסך 500,000 דולר. בחלקים מסוימים של סקרמנטו בשנת 2008, למשל, הערכים צנחו ביותר מ- 50%. אם הבנק ייקח את זה הביתה באמצעות עיקול, הוא היה מפסיד לפחות 250,000 $ מההשקעה הראשונית שלו. דיטו במכירה קצרה.

למוכר יש תמריץ לבצע מכירה קצרה מכיוון שיש יתרונות לביצוע מכירה קצרה לעומת עיקול. לכן, המוכר הוא הישות שהבנק עשוי לנסות לסחוט. כי זה יכול.

להלן סיבות אחרות שבנקים עשויים לבקש תרומת מוכר:

• למוכר הכנסה פנויה. רוב הבנקים בוחנים את הדוח הכספי של המוכר כדי לקבוע כמה כסף נכנס למשק הבית וכמה כסף יוצא. בנקים מאפשרים הקצאות מסוימות להוצאות. אם למוכר נשאר כסף בסוף החודש, הבנק עשוי לבקש זאת.
• המוכר מימן מחדש ושלף מזומנים מהבית. זה דבר אחד אם המוכר מימן מחדש לשלם ריבית גבוהה או השלים פרויקט לשיפור הבית. זה לגמרי דבר אחר אם המוכר קנה סירה גדולה. אם החיסרון של המוכר הוא זמני, הבנק עשוי לבקש מהמוכר לתרום. הבנק יזמין BPO. הם לא ינחו בתמורה את הנכס. הם רוצים למזער אובדן ככל האפשר. אם מחיר המכירה אינו גבוה מספיק בכדי לתת לבנק את הרשת הנדרשת שלו, הבנק עשוי לבקש מהמוכר לשלם את ההפרש.
• הנחיות ה- PSA דורשות תרומת מוכר. המשקיעים רוצים להחזיר את ההשקעה שלהם, ובדרך כלל הנחיות PSA מוגדרות לספק רווח. הנחיות אלה עשויות לקבוע כי על כל המשכנתאות בבריכה זו לתרום למוכר כדי להקל על המכירה הקצרה.
• למוכר אין קשיים כלכליים. בנקים רבים יסכימו לבצע מכירה קצרה אם המוכר סובל מקשיים מסוגים שונים שלא בהכרח בעלי אופי פיננסי. עם זאת, אם המוכר נהנה מתזרים מזומנים חזק, הבנק עשוי לרצות חלק ממנו.
• חוקי המדינה עשויים להתיר פסק דין למחסור. כאשר לבנק יש זכות לרדוף אחרי המוכר באופן אישי על ההפרש בין סכום המשכנתא לבין התמורה לזמן קצר, בנק עשוי להעדיף לנהל משא ומתן עם המוכר לפני אישור מכירה קצרה. משא ומתן זה עשוי לכלול תרומת מוכר.

סוג תרומת המוכר שעשוי לקבל בנק למכירה קצרה

במיטב כל העולמות, הבנק היה רוצה שהמוכר יחזיר את כל החוב, אך הבנקים יודעים כי המוכרים הסבירים ביותר לא יסכימו לבצע מכירה קצרה בנסיבות אלה. מכיוון שלמוכר עשויות להיות אפשרויות אחרות כמו שינוי הלוואה, עיקול או פשיטת רגל. לכן, בדרך כלל הבנקים מבקשים אחד משני הדברים או שניהם:

• כסף מזומן. למרות שלבנק יש זכות לבקש את ההפרש כולו, רוב הבנקים מבינים שלמוכרים אין כסף כזה או שהם לא היו מבצעים מכירה קצרה. לא נדיר לראות בקשות המשתנות בין 2 לעשרה אחוזים מהחסר.
• שטר חוב לא מאובטח. שיחות מזומנים אך שטר חוב הם גם פיתרון. ככלל, בקשות להערות לנשף גבוהות מבקשות במזומן. אך לעתים קרובות הבנקים יסכימו לתנאים שאינם נושאים ריבית ולהחזר של שלוש עד 15 שנים של הקרן.

בזמן כתיבת שורות אלה, אליזבת וינטראוב, CalBRE # 00697006, היא עמית מתווך בחברת נדל"ן בליון בסקרמנטו, קליפורניה.