להרוויח כסף מהשקעות נדל"ן

בכל הנוגע להרוויח כסף בהשקעות נדל"ן, יש רק קומץ דרכים לעשות זאת. למרות שהמושגים פשוטים להבנה, אל תטעו לחשוב שניתן ליישם אותם ולבצע אותם בקלות. הבנה של יסודות הנדל"ן יכולה לעזור למשקיעים לעבוד כדי למקסם את הרווחים שלהם. נדל"ן מעניק למשקיעים סוג נכסים נוסף בתיק, מגדיל את הפיזור ויכול להגביל את הסיכונים אם ניגשים אליו נכון.

ישנן שלוש דרכים עיקריות שמשקיעים עשויים להרוויח כסף מנדל"ן:

1. עליית ערך הנכס
2. הכנסות משכירות הנגבות על ידי השכרת הנכס לדיירים
3. רווחים המופקים מפעילות עסקית התלויה בנדל"ן

כמובן שתמיד ישנן דרכים אחרות להרוויח באופן ישיר או עקיף מהשקעות נדל"ן, כמו למשל ללמוד להתמחות בתחומים אזוטריים יותר כמו תעודות שעבוד מס. עם זאת, שלושת הפריטים המפורטים לעיל מהווים רוב מוחלט מההכנסות הפסיביות וההון האולטימטיבי שהושגו בענף הנדל"ן.

עליית ערך הנדל"ן

ראשית, חשוב שתבין שערכי הנכס לא תמיד עולים. היעדר גידול בנכסים זה יכול להתברר עד כאב בתקופות כמו סוף שנות השמונים ותחילת שנות התשעים, ובשנים 2007-2009 בהן שוק הנדל"ן קרס. למעשה, במקרים רבים ערכי הנכסים לעיתים רחוקות מנצחים את האינפלציה מחירים ממוצעים בכלכלה.

לדוגמה, אם אתה הבעלים של נכס של 500,000 $ והאינפלציה היא 3%, הנכס שלך עשוי להימכר ב -515,000 $ (500,000 $ x 1.03%), אך אתה לא עשיר יותר ממה שהיית בשנה שעברה. כלומר, אתה עדיין יכול לקנות אותה כמות של חלב, לחם, גבינה, נפט, בנזין וסחורות אחרות (נכון, הגבינה עשויה להיות נמוכה יותר השנה ובנזין עולה, אך רמת החיים שלך תישאר זהה בערך). הסיבה היא שהרווח של 15,000 $ לא היה אמיתי. זה היה סמלי ולא הייתה לו השפעה ממשית מכיוון שהעלייה נבעה מהאינפלציה הכוללת.

אינפלציה והשקעות נדל"ן

כאשר האינפלציה מתרחשת, לדולר יש פחות כוח קנייה. זה קורה מכיוון שהממשלה צריכה ליצור כסף להדפיס כאשר היא מוציאה יותר ממה שהוא לוקח באמצעות מיסים. כל השאר שווה, לאורך זמן זה גורם לכל אחד קיים דולר מאבד ערך והופך להיות שווה פחות ממה שהיה בעבר.

אחת הדרכים בהן משקיעי הנדל"ן החביבים ביותר יכולים להרוויח כסף בנדל"ן היא לנצל מצב שנראה כאילו נוצר מדי כמה עשורים. הם עושים זאת כאשר האינפלציה צפויה לחרוג משיעור הריבית הנוכחי של חוב ארוך טווח. בתקופות אלה, אתה עלול למצוא אנשים מוכנים להמר על ידי רכישת נכסים, הלוואת כסף למימון הרכישה ואז ממתינים לעליית האינפלציה. .

ככל שהאינפלציה מטפסת, משקיעים אלה יכולים לשלם את המשכנתא בדולרים ששווים הרבה פחות. מצב זה מייצג העברה מחוסכים לחייבים. ראית הרבה משקיעי נדל"ן מרוויחים כסף בדרך זו בשנות השבעים ותחילת שנות השמונים. האינפלציה יצאה משליטה עד שפול וולקר ג'וניור - נשיא הפדרל ריזרב בין 1979 ל -1987 לקח 2x4 לגב והביא אותו בשליטה על ידי העלאת הריבית באופן דרסטי.

רכישות בשיעור מכסה מותאם מחזורית

החוכמה היא לקנות כאשר שיעורי מכסה מותאמים במחזוריות - שיעור התשואה על השקעת נדל"ן - אטרקטיביים. אתה קונה כשאתה חושב שיש סיבה ספציפית שמקרקעין מסוימים יהיה מתישהו שווה יותר משיעור הכובע הנוכחי בלבד מצביע על כך שהוא אמור להיות.

לדוגמא, יזמי נדל"ן יכולים להסתכל על פרויקט או פיתוח, על המצב הכלכלי סביב אותו פרויקט, או על מחיר הנכס ולקבוע הכנסה עתידית מדמי שכירות לתמיכה בהערכת השווי הנוכחי. הערך הנוכחי עשוי להיראות יקר מדי על סמך התנאים הנוכחיים סביב הפיתוח. עם זאת, מכיוון שהם מבינים בכלכלה, בגורמי שוק ובצרכנים, משקיעים אלה יכולים לראות רווחיות עתידית.

יתכן שראיתם מלון ישן ונורא על שטח אדמה נהדר הופך למרכז קניות שוקק עם בנייני משרדים המשאירים דמי שכירות לא מבוטלים עבור הבעלים. נעדר תזרים מזומנים, ערך נוכחי נקי, אתה משער במידה זו או אחרת, לא משנה מה תגיד לעצמך. תידרש אינפלציה משמעותית במטבע הנומינלי - אם אתה משתמש בחובות למימון הרכישה כדי לחלץ אותך. אתה יכול גם להיות תלוי באיזה אירוע בהסתברות נמוכה יסתדר לטובתך.

השכרה כהשקעת נדל"ן

להרוויח כסף מגביית שכר דירה כל כך פשוט שכל ילד בן 6 שאי פעם שיחק משחק של מונופול מבין ברמה הקרבית כיצד פועלים היסודות. אם אתה הבעלים של בית, בניין דירות, בניין משרדים, מלון או כל השקעה אחרת בנדל"ן, אתה יכול לגבות דמי שכירות כדי לאפשר להם להשתמש בנכס או במתקן.

כמובן, פשוט וקל הם לא אותו דבר. אם אתה הבעלים של בנייני דירות או בתים להשכרה, אתה עלול למצוא את עצמך מתמודד עם כל דבר, החל משירותים שבורים ועד דיירים המפעילים מעבדות מתכת.אם אתה הבעלים של קניונים חשובים או בנייני משרדים, ייתכן שתצטרך להתמודד עם עסק שהושכר ממך פושט רגל. אם אתה הבעלים של מחסנים תעשייתיים, אתה עלול למצוא את עצמך מתמודד עם חקירות סביבתיות בגין פעולות הדיירים שהשתמשו בנכס שלך. אם ברשותך יחידות אחסון, גניבה עלולה להדאיג. השקעות נדל"ן להשכרה אינן מהסוג אליו תוכלו להתקשר ולצפות שהכל ילך כשורה.

שימוש בשיעור שווי להשוואת השקעות

החדשות הטובות הן שיש כלים זמינים שמקלים על השוואה בין השקעות נדל"ן פוטנציאליות. אחד מאלה, אשר יהפכו ליקרי ערך עבורכם במסעכם להרוויח כסף מנדל"ן הוא יחס פיננסי מיוחד הנקרא שיעור היוון (שיעור ההיוון). שיעורי המכסה מראים את שיעור התשואה על השקעה בנדל"ן מסחרי. זה לוקח את הבסיס מההכנסה נטו שהנכס יפיק.

אם נכס מרוויח 100,000 דולר לשנה ונמכר תמורת 1,000,000 $, תחלק את הרווחים (100,000 $) לפי תג המחיר ($ 1,000,000) ותקבל 0.1, או 10%. המשמעות היא ששיעור המכסה של הנכס הוא 10%, או שהיית מרוויח 10% על ההשקעה שלך אם אתה משלם עבור הנדל"ן במזומן וללא חוב.

כמו שמניות שוות בסופו של דבר רק את הערך הנוכחי הנקי של תזרימי המזומנים המהוונים שלה, נדל"ן שווה בסופו של דבר שילוב של:

• כלי השירות שהנכס מייצר עבור בעליו
• תזרימי המזומנים הנוכחיים נטו שהוא מייצר יחסית למחיר ששולם

הכנסות משכירות כשול בטיחות

הכנסות משכירות יכולות להיות שולי בטיחות המגנים עליכם בזמן נפילה או קריסה כלכלית. סוגים מסוימים של השקעות נדל"ן יתאימו יותר למטרה זו. שכירות ושכירות יכולים להיות הכנסה בטוחה יחסית.

כדי לחזור לדיון הקודם שלנו - על האתגרים של הכנסת כסף מבנייני נדל"ן-משרדים יכול לספק איור אחד. בדרך כלל נכסים אלה כרוכים בשכירות ארוכת שנים. קנו אחת במחיר הנכון, בזמן הנכון, ועם הבגרות הנכונה של הדייר והחכירה, ותוכלו להפליג בקריסת נדל"ן. היית אוסף צ'קים להשכרה מעל הממוצע שהחברות המשכירות ממך צריכות לספק עדיין - עקב הסכם השכירות שעליו חתמו - גם כאשר תעריפים נמוכים יותר זמינים במקום אחר. שגיאה, עם זאת, ואתה יכול להיות נעול בתשואות נמוכות הרבה אחרי שהשוק התאושש.

כסף מפעילות עסקית נדל"ן

הדרך הסופית להרוויח כסף מהשקעות נדל"ן כוללת שירותים מיוחדים ופעילות עסקית. אם אתה הבעלים של מלון, אתה יכול למכור סרטים לפי דרישה לאורחים שלך. אם אתה הבעלים של בניין משרדים, אתה עשוי להרוויח כסף ממכונות אוטומטיות וממוסכי חניה. אם אתה הבעלים של שטיפת מכוניות, אתה עשוי להרוויח כסף משואבי אבק מבוקרים בזמן.

השקעות אלה דורשות כמעט תמיד ידע בתת-התמחות. כדוגמה, יש אנשים שמבלים את כל הקריירה שלהם בהתמחות בתכנון, בנייה, בעלות ותפעול שטיפות רכב. למי שעולה לראש תחומו ומבין את המורכבויות של שוק מסוים, ההזדמנות להרוויח כסף יכולה להיות אינסופית.

רעיונות אחרים להשקעות נדל"ן

ובכל זאת, קיימות אפשרויות השקעה אחרות בנדל"ן. ניתן להשקיע בנאמני השקעות נדל"ן (REIT). REITs הנסחרות בציבור מניות ונסחרות בבורסה, בעוד ש- REITs בבעלות פרטית או REIT שאינם נסחרים אינם זמינים בשום בורסה. כל סוגי ה- REIT יתמקדו בסקטורים מסוימים בשוק הנדל"ן, כגון בתי אבות או קניונים. ישנן גם כמה קרנות סל (ETF) וקרנות נאמנות הממוקדות למשקיע הנדל"ן על ידי השקעה ב- REIT והשקעות אחרות בתחום הנדל"ן.