מהו סיכון לתשלום מראש?

תוֹכֶן

• מהו סיכון לתשלום מראש?
• כיצד התשלום מראש עובד?
• חישוב סיכון לתשלום מראש
• האם עלי להשקיע בניירות ערך מגובים במשכנתא?
• Takeaways מפתח

תשלום מראש הוא סיכון עבור מלווים במשכנתאות ומשקיעים בניירות ערך מגובי משכנתא, כי הלווים ישלמו את הלוואותיהם לפני התקופה המלאה. זה מונע מהם לגבות תשלומי ריבית לתקופה ממושכת כפי שסמכו עליהם.

הלווים יכולים להתמודד עם קנסות כספיים כאשר הם מוכרים את בתיהם או מממנים מחדש, וכך יפרשו את המשכנתא תוך פרק זמן מסוים, בדרך כלל שלוש עד חמש שנים לאחר נטילת ההלוואה.

מהו סיכון לתשלום מראש?

ברוב המקרים אין הרבה חסרונות עבור לווים שמשלמים את בתיהם מוקדם, ובדרך כלל אין קנס אם תעשה זאת באופן הדרגתי ותשלם תוספת קטנה לקופת כל חודש. אבל זה אירוע שלילי בהחלט עבור כל מי שהשקיע במשכנתא שלך.

צדדים שלישיים, כגון בנקים או סוכנויות ממשלתיות כמו פאני מיי או פרדי מק, רוכשים בדרך כלל משכנתאות ומאגדים אותם בניירות ערך מגובי משכנתא. מי שמשקיע בנייר ערך מגובה משכנתא, הידוע גם כמעבר משכנתא, יקבל תשלומים על בסיס הקרן ותשלומי הריבית מאותם משכנתאות לאורך חיי ההלוואות.

לדוגמא, הגוף שרוכש משכנתא יקבל את תשלומי הריבית אם רוכש דירות ייקח הלוואת משכנתא בסך 200,000 $ עם ריבית קבועה ל 30 שנה בשיעור של 5%. סיכון התשלום מראש הוא שהלווה ישלם את המשכנתא מוקדם ובכך ימנע מהרוכש את כל תשלומי הריבית הצפויים.

ניירות ערך מבוססי משכנתא כרוכים גם בסיכון מכיוון שבעל הבית עלול למחדל את ההלוואה.

סיכון פירעון מראש הוא מלכודת פוטנציאלית להשקעה בניירות ערך המגובים במשכנתא. משקיעים באגרות חוב של ארה"ב או באג"ח קונצרניות אינם מתמודדים עם סיכון זה מכיוון שלא ניתן לשלם מראש.

כיצד התשלום מראש עובד?

ישנן מספר נסיבות בהן אדם עשוי לפרוע מראש את המשכנתא שלו:

• הם בוחרים למחזר את המשכנתא כדי לנצל ריבית נמוכה יותר.
• הם מוכרים את הבית, ולכן יש לשלם את המשכנתא ולסלק אותה בכדי להעביר קונה ברורה לנכס לקונה.
• הבית נהרס, ולכן בסופו של דבר מבטח יפרוש את המשכנתא כאשר הוא משלם את תביעת הביטוח של בעלי בתים כתוצאה מכך.

באופן אידיאלי אתה רוצה לראות הלוואות המוחזרות במלואן אם אתה משקיע בניירות ערך מגובים במשכנתא, אך לא מהר מדי. עדיף לראות משכנתא ל -30 שנה ששולמה בתוך 30 שנה מכיוון שלא רק תחזירו את ההשקעה שלכם, אלא שתקבלו את כל תשלומי הריבית הללו בדרך.

הלוואה שמשתלמת מוקדם מביאה לתשואה נמוכה יותר עבורך.

חישוב סיכון לתשלום מראש

כמה נתונים נאספו כדי לעזור למשקיעים להבין עד כמה הסיכוי שההלוואה או מאגר ההלוואות ישולמו מוקדם ומה עשויה להיות התשואה הכוללת שלהם.

שיעור התשלום מראש המותנה (CPR) מחושב באחוזים. יש ציפייה כי 8% מההלוואות במאגר נתון יפרעו מראש בשנה הבאה אם ​​יש לך 8% החייאה. החייאה מחושבת בדרך כלל על סמך נתונים היסטוריים והמאפיינים של מאגר ההלוואות הבסיסי. יתכן שיש לווים מסוימים הנוטים לשלם הלוואות מוקדם ואילו אחרים לא.

החייאה מבוססת בנוסף על שינויים בשיעור הריבית החזוי. החייאה עשויה להיות גבוהה יותר אם צפויות ירידות הריבית מכיוון שיותר אנשים עשויים לבחור למחזר את משכנתא כדי לנצל זאת. שיעורי התשלום מראש עמדו על יותר מ- 70% בשנת 2002 מכיוון ששיעורי הריבית ירדו באותה תקופה. עליית הריבית לעומת זאת יכולה להפחית את הסיכון לתשלום מראש.

ניתן לחשב את שיעור התמותה החודשי היחיד (SMM) או את מהירות התשלום מראש באמצעות החייאה. ה- SMM עוזר לך להבין את שיעורי התשלום מראש. זה מחושב כך:

במקרה זה, החייאה של 8% תביא ל- SMM של 0.69%. זהו אחוז היתרות העיקריות המתוכננות לחודש שהוחזרו.

האם עלי להשקיע בניירות ערך מגובים במשכנתא?

בנקים וסוכנויות יכולים לספק שיעור תשואה צפוי על אבטחה מגובה משכנתא או השקעות דומות באמצעות החייאה ו- SMM. על המשקיעים להחליט כמה תשואה הם מחפשים ולהבין ששיעור תשואה גבוה יותר עשוי לבוא גם עם סיכון גבוה יותר של מחדל.

זה בדרך כלל לא שווה את המאמץ עבור משקיעים יומיומיים לחקור ולהשקיע בניירות ערך אישיים המגובים במשכנתא. אולי הגיוני להחזיק כמה קרנות נאמנות המכילות ניירות ערך מגובים משכנתא כחלק מתמהיל גדול יותר של אג"ח קונצרניות או ממשלתיות.

מרבית מתווכי ההנחות מציעים קרנות נאמנות מגובות משכנתא או קרנות הנסחרות בבורסה, שרבות מהן כוללות שילוב של משכנתאות לטווח הקצר והארוך. כספים אלה מנוהלים לרוב על ידי מנהלים מיומנים שמבינים את היתרונות והסיכונים של ניירות ערך המגובים במשכנתא כדי להפחית את הסיכון ולהשיג את התשואה הטובה ביותר.

Takeaways מפתח

• המלווים והמשקיעים מסתכנים בתשלום מראש על ידי הלווים כאשר הם רוכשים משכנתאות המקובלות בניירות ערך מגובים משכנתא.
• החזרות על ניירות ערך אלה צפויים על בסיס ריבית שנאספה לאורך משכנתא, וריבית זו הולכת לאיבוד כאשר לווה משלם את המשכנתא מוקדם או מחדל.
• תשלום מראש יכול להתרחש גם כאשר לווה מממן מחדש משכנתא או מוכר את הבית.
• על המשקיעים לקבוע את התשואה שהם מחפשים ולהבין ששיעור תשואה גבוה יותר כולל גם סיכון גבוה יותר.

הערה: היתרה אינה מספקת שירותי ייעוץ או מיסים, השקעות או פיננסים. המידע מוצג ללא התחשבות ביעדי ההשקעה, סובלנות הסיכון או הנסיבות הפיננסיות של משקיע ספציפי כלשהו, ​​ואולי אינם מתאימים לכל המשקיעים.